合力筑巢保障安居首单R4专项租赁用地建设保障性租赁住房REITs获批

作为国家住房保障体系的重要组成部分，保障性住房的发展最近几年来备受关注与基础设施创新产品REITs的有机结合，使保障性租赁房运行在可持续发展的快车道上

日前，首批3只保障性租赁房REITs上市，形成了良好的示范效应最近，经济适用房租赁房地产投资信托基金取得了突破在上海市政府的大力支持下，首个由市场化机构运作的保障性租赁房REITs项目——华夏基金华润巢租房封闭式基础设施证券投资基金正式获批华润鸟巢房地产投资信托基金也是中国首个在R4租赁土地上建设的保障性租赁房房地产投资信托基金

庞大的租房需求召唤着市场供给

华润Nest REIT的基础资产为位于上海市松江区的Nest国际公寓社区上海泗泾项目和上海东经开区项目，这两个项目均为上海市首批完成保障性租赁房认定的项目它们也是上海推动主要面向新市民和年轻人的保障性租赁房发展政策的重要示范项目

本项目小区配套齐全，可实现拎包入住，租金水平低于同地段，同品质市场的租赁房源通过可持续的市场化运营模式，温暖优质的租赁住房产品与年轻人和新市民日益增长的高品质租赁住房需求对接，兼顾了经济效益和社会保障效果，广受年轻人青睐，有效缓解了租赁住房市场的结构性短缺

华润优超REIT发挥了市场优化资源配置的作用，交出了一份服务国家战略，住有所居的令人耳目一新的答卷这背后是市场对经济适用房的巨大需求

以这个项目所在的上海为例2020年上海常住人口2487万人，15—59岁人口1662万人，大专以上学历占34%，人口基数大，劳动力多，素质高

证券时报记者注意到，以外省市1048万人来上海为例据上海房管局估计，上海约有1000万人通过租房解决住房问题项目所在地松江区将重点建设松江新城，长三角G60科技走廊，产城融合示范区十四五期间，将全面确立人才引领发展的战略地位，精准聚焦人才需求，深化完善长三角G60科技走廊人才政策，优化领军人才和拔尖人才选拔培养计划，实施更加开放的人才引进机制此外，松江区有上海最大的大学城之一松江大学城，大学毕业生也是租房的主要客户之一

华润优巢REIT为解决上海新市民和年轻人的租房问题贡献力量净流入城市人口的巨大租赁需求，也将为市场运营的保障性租赁房提供广阔的市场拓展空间

R4土地利用首次亮相并创新供应模式

本次REITs试点参与的目标项目均为专项租赁用地项目上新建的保障性租赁房项目，是十四五之初上海市首批开放的租赁房项目。

早在2017年，上海市政府就将租赁住房性质列入土地供应计划建设项目的类型包括员工或学生居住的宿舍或单身公寓，人才公寓，公共租赁住房和完全控股的市场化租赁住房等出让地价为同期同区域住宅用地的20%左右，并规定自持70年，只租不卖优巢国际社区的东经开区项目就是在此背景下出让的国有R4租赁土地2021年4月开盘，成为R4首个上市供应的租赁土地项目

2018年10月，上海推出首宗农村集体建设用地建设租赁住房地块——松江区泗泾镇SJSB0001单元07—09地块2021年3月，有巢国际社区上海思境项目开盘运营，成为上海首个集体土地上市供应入市试点新R4租赁住房项目

可以说，这两个项目是政府给予政策支持，真正意义上充分发挥市场机制作用的典型代表，充分体现了国有租赁土地和集体土地入市多渠道扩大保障性租赁房供给的示范意义政府对R4土地的土地出让环节给予政策支持后，通过市场化的规范运作，设定同地段，同品质市场的出租房租赁价格，符合公募REITs的发行要求，不依赖政府补贴，匹配了公募REITs市场化公募，长期投资的特点

据不完全统计，截至2021年底，上海已出让158宗R4地块，总规划建筑面积近1000万平方米，预计可提供20万套租赁住房R4以土地建设租赁住房的模式有助于盘活现有土地资源，增加租赁住房供应，促进租赁住房市场的良性发展

社会努力筑巢，确保安居乐业

日前，针对新市民，青年等群体的住房困难，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁房的意见》，提出要加快完善以公共租赁住房，保障性租赁住房，共有产权住房为主体的住房保障体系日前，国家发展改革委发布《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》958号)，将直辖市和人口净流入大城市的保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围

全社会的共同努力终于在两年后开花结果日前，首批以北京保障房，厦门安珠，深圳人才安珠为原始持有人的三只保障性租赁房REITs在沪深交易所同步上市交易，这是实施租购并举，推进保障性住房建设，促进房地产行业良性循环和健康发展的阶段性成果

目前，公募保障性租赁房REITs迎来了新的里程碑华润优超REIT是贯彻以人民为中心的发展思想，扶危济困，通过市场化建设保障性租赁房，支持包括城市新青年在内的人民生活全面改善的具体行动华润巢REITs的发行上市也是支持国家健全社会保障体系的重要补充通过REITs的初步上市和未来REITs的不断扩容，筹集市场化资金，建设更多优质的保障性租赁房，落实房子是用来住的，不是用来炒的导向，支持国家加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房体系

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